Ce que fixe l'arrêté

Le gouvernement portugais a publié mardi 13 octobre 2026 un arrêté au Diário da República fixant le loyer mensuel maximal par typologie dans chacune des 308 communes du pays. Les plafonds s'appliquent dans le cadre du Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) et vont de 224 euros pour un T0 à 2 066 euros pour un T5 à Lisbonne. Le régime a été approuvé par le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai et est en vigueur depuis le 1er septembre, mais les limites de loyer n'ont été publiées que maintenant. Les propriétaires qui louent dans ces plafonds peuvent bénéficier d'allègements fiscaux, notamment l'exonération d'IRS et d'IRC sur les revenus locatifs des contrats couverts, ainsi que les exonérations d'IMT et d'IMI sur les achats et sur la construction ou la rénovation de logements destinés à la location abordable.

Comment les plafonds sont fixés

Chaque plafond équivaut à 80 % du loyer médian de la commune, tel que publié par l'INE, l'institut national de statistique. Le calcul peut être ajusté pour les logements disposant d'un parking privé ou d'une classe de performance énergétique A ou supérieure. Les limites tiennent également compte des plafonds de surface brute de plancher pour le logement à coût maîtrisé et des valeurs de l'arrêté n° 176/2019 du 6 juin. Les tableaux complets figurent sur une plateforme électronique gérée par l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU), qui propose aussi un outil de calcul des majorations applicables et des limites pour des parties d'un logement.

Lisbonne, Porto et les plafonds les plus bas

Lisbonne affiche les plafonds les plus élevés du pays : 785 euros pour un T0, 1 006 euros pour un T1 et 1 309 euros pour un T2, jusqu'à 2 066 euros pour un T5. À Porto, un T0 est plafonné à 652 euros et un T2 à 1 118 euros. Le plafond le plus bas pour un T2, 392 euros, s'applique à des dizaines de communes, toutes situées à l'intérieur du pays, dont Aguiar da Beira, Amarante et Bragança. Aguiar da Beira affiche aussi le plafond le plus bas pour un T0, 224 euros. Un T0 à Lisbonne loué jusqu'à 785 euros permet à son propriétaire d'être exonéré d'IRS et d'IRC, selon le tableau de l'arrêté.

Calendrier et modifications des règles

L'arrêté entre en vigueur mercredi 14 octobre et, jusque-là, les valeurs maximales antérieures peuvent rester applicables. À partir de cette date, les propriétaires peuvent actualiser les loyers abordables selon le nouveau tableau. Les nouvelles règles suppriment aussi le test de revenu du ménage : les plafonds dépendent uniquement de la commune et de la typologie, et non du revenu du locataire ni d'un taux d'effort de 35 %. La durée minimale des contrats passe de cinq à trois ans pour la résidence permanente et de neuf mois à trois mois pour la résidence temporaire.

La réaction des propriétaires

L'Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) a qualifié la publication de mise en œuvre tardive d'une obligation légale, près de quatre mois après l'échéance prévue pour la réglementation. Elle a relevé que l'arrêté est paru le lendemain de l'envoi par l'association au gouvernement d'une demande formelle de clarifications sur les règles manquantes, le fonctionnement du régime et la protection des droits des propriétaires. L'association estime que des obstacles subsistent, la plateforme n'étant toujours pas accessible aux propriétaires.

La simplification des procédures administratives et l'avantage fiscal n'éliminent pas le risque de défaut de contrat.

Un sondage interne de l'ALP réalisé cette semaine a montré que la crainte d'un défaut de contrat était le facteur le plus cité dans la décision de mettre ou non un bien en location, avec 41 % des réponses. 27 % des réponses évoquaient la nécessité d'une solution équitable pour les loyers qui restent gelés. L'association soutient que la suppression du test du taux d'effort du locataire retire une garantie, l'ancien programme maintenant les loyers entre 15 % et 35 % du revenu mensuel moyen du ménage.

Le gouvernement doit garantir que les propriétaires peuvent déposer les contrats et connaître avec certitude les conditions d'accès aux avantages fiscaux.

Selon l'association, la plateforme n'est toujours pas accessible aux propriétaires.