Was die Portaria festlegt

Die portugiesische Regierung hat am Dienstag, dem 13. Oktober 2026, im Diário da República eine Portaria veröffentlicht, die die maximale Monatsmiete für jede Typologie in jeder der 308 Gemeinden des Landes festlegt. Die Obergrenzen gelten im Rahmen des Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) und reichen von 224 Euro für ein T0 bis 2.066 Euro für ein T5 in Lissabon. Das Regime wurde durch das Decreto-Lei Nr. 97/2026 vom 20. Mai genehmigt und ist seit dem 1. September in Kraft, doch die Mietobergrenzen wurden erst jetzt veröffentlicht. Eigentümer, die innerhalb der Obergrenzen vermieten, können von Steuererleichterungen profitieren, darunter die Befreiung von IRS und IRC auf Mieteinkünfte aus erfassten Verträgen sowie Befreiungen von IMT und IMI beim Kauf und bei Bau oder Renovierung von Wohnungen für erschwingliche Mieten.

Wie die Obergrenzen festgelegt werden

Jede Obergrenze entspricht 80 % der mittleren Miete der Gemeinde, wie sie vom nationalen Statistikinstitut INE veröffentlicht wird. Die Berechnung kann für Wohnungen mit privatem Parkplatz oder einem Energieausweis der Klasse A oder besser angepasst werden. Die Grenzen berücksichtigen zudem Bruttogrundflächengrenzen für Wohnraum mit kontrollierten Kosten sowie Werte nach der Portaria Nr. 176/2019 vom 6. Juni. Die vollständigen Tabellen befinden sich auf einer elektronischen Plattform, die vom Institut für Wohnungs- und Stadtsanierung (IHRU) betrieben wird; dieses bietet auch ein Instrument zur Berechnung der anwendbaren Zuschläge und Grenzen für Teile einer Wohnung.

Lissabon, Porto und die niedrigsten Obergrenzen

Lissabon hat die höchsten Obergrenzen des Landes: 785 Euro für ein T0, 1.006 Euro für ein T1 und 1.309 Euro für ein T2, steigend auf 2.066 Euro für ein T5. In Porto liegt ein T0 bei höchstens 652 Euro und ein T2 bei 1.118 Euro. Der niedrigste T2-Wert, 392 Euro, gilt für Dutzende Gemeinden, alle im Landesinneren, darunter Aguiar da Beira, Amarante und Bragança. Aguiar da Beira weist zudem den niedrigsten T0-Wert auf, 224 Euro. Ein Lissabonner T0, der für bis zu 785 Euro vermietet wird, bleibt für seinen Eigentümer laut der Tabelle der Portaria von IRS und IRC befreit.

Zeitplan und Regeländerungen

Die Portaria tritt am Mittwoch, dem 14. Oktober, in Kraft; bis dahin können die früheren Höchstwerte weiter gelten. Ab diesem Datum können Eigentümer die erschwinglichen Mieten auf die neue Tabelle aktualisieren. Die neuen Regeln streichen zudem die Prüfung des Haushaltseinkommens, sodass die Obergrenzen nur von Gemeinde und Typologie abhängen und nicht vom Einkommen des Mieters und einer Belastungsquote von 35 %. Die Mindestvertragslaufzeiten sinken von fünf auf drei Jahre für den dauerhaften Wohnsitz und von neun Monaten auf drei Monate für den vorübergehenden Wohnsitz.

Reaktion der Eigentümer

Die Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) nannte die Veröffentlichung eine verspätete Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht, fast vier Monate nach der Frist für die Regelung. Sie wies darauf hin, dass die Portaria einen Tag, nachdem der Verband der Regierung ein formelles Auskunftsersuchen zu den fehlenden Regeln, der Funktionsweise des Regimes und dem Schutz der Eigentümerrechte geschickt hatte, erschienen sei. Der Verband erklärte, es blieben Hindernisse bestehen, da die Plattform für Eigentümer weiterhin nicht zugänglich sei.

Die Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und der Steuervorteil beseitigen nicht das Risiko eines Vertragsausfalls.

Eine diese Woche durchgeführte interne Umfrage der ALP ergab, dass die Angst vor einem Vertragsausfall mit 41 % der Antworten der am häufigsten genannte Faktor bei der Entscheidung war, ob eine Immobilie zur Miete angeboten wird. Weitere 27 % verwiesen auf die Notwendigkeit einer fairen Lösung für Mieten, die weiterhin eingefroren sind. Der Verband argumentierte, dass die Streichung der Prüfung der Belastungsquote des Mieters eine Schutzvorkehrung beseitige, da das frühere Programm die Mieten zwischen 15 % und 35 % des durchschnittlichen monatlichen Haushaltseinkommens gehalten habe.

Die Regierung muss sicherstellen, dass Eigentümer Verträge einreichen können und mit Sicherheit die Bedingungen für den Zugang zu Steuervorteilen kennen.

Die Plattform, so der Verband, sei für Eigentümer weiterhin nicht zugänglich.