Co wprowadza rozporządzenie

Rząd Portugalii opublikował we wtorek, 13 października 2026 r., w dzienniku urzędowym Diário da República rozporządzenie ustalające maksymalny miesięczny czynsz dla każdego typu mieszkania w każdej z 308 gmin kraju. Limity obowiązują w ramach uproszczonego systemu najmu przystępnego (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, RSAA) i wahają się od 224 euro za mieszkanie typu T0 do 2066 euro za T5 w Lizbonie. System został zatwierdzony dekretem z mocą ustawy nr 97/2026 z 20 maja i obowiązuje od 1 września, jednak limity czynszów opublikowano dopiero teraz. Właściciele, którzy wynajmują lokale w ramach tych limitów, mogą korzystać z ulg podatkowych, w tym zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych (IRS) i prawnych (IRC) od przychodów z najmu, a także ze zwolnień z podatku od przeniesienia własności (IMT) oraz podatku od nieruchomości (IMI) przy zakupie, budowie lub renowacji mieszkań na wynajem przystępny.

Jak ustalono limity

Każdy limit odpowiada 80% mediany czynszu w danej gminie, zgodnie z danymi krajowego instytutu statystycznego INE. Obliczenia mogą być korygowane w przypadku mieszkań z prywatnym parkingiem lub klasą energetyczną A lub wyższą. Limity uwzględniają również ograniczenia powierzchni użytkowej dla budownictwa o kontrolowanych kosztach oraz wartości określone w rozporządzeniu nr 176/2019 z 6 czerwca. Pełne tabele znajdują się na platformie elektronicznej zarządzanej przez Instytut Mieszkalnictwa i Rehabilitacji Miejskiej (IHRU), który oferuje również narzędzie do obliczania obowiązujących podwyżek i limitów dla części mieszkania.

Lizbona, Porto i najniższe stawki

Lizbona posiada najwyższe limity w kraju: 785 euro za T0, 1006 euro za T1 i 1309 euro za T2, wzrastające do 2066 euro za T5. W Porto czynsz za T0 jest ograniczony do 652 euro, a za T2 do 1118 euro. Najniższa stawka za T2, wynosząca 392 euro, dotyczy dziesiątek gmin, głównie w głębi kraju, w tym Aguiar da Beira, Amarante i Bragança. W Aguiar da Beira obowiązuje również najniższa stawka za T0, wynosząca 224 euro. Wynajęcie mieszkania typu T0 w Lizbonie za kwotę do 785 euro pozwala właścicielowi na zwolnienie z IRS i IRC, zgodnie z tabelą rozporządzenia.

Harmonogram i zmiany w przepisach

Rozporządzenie wchodzi w życie w środę, 14 października. Do tego czasu mogą obowiązywać wcześniejsze wartości maksymalne. Od tego dnia właściciele mogą zaktualizować czynsze w ramach najmu przystępnego zgodnie z nową tabelą. Nowe przepisy znoszą również test dochodów gospodarstwa domowego, co oznacza, że limity zależą wyłącznie od gminy i typu mieszkania, a nie od dochodów najemcy i wskaźnika obciążenia dochodu na poziomie 35%. Minimalny okres trwania umowy zostaje skrócony z pięciu do trzech lat w przypadku stałego miejsca zamieszkania oraz z dziewięciu do trzech miesięcy w przypadku pobytu tymczasowego.

Reakcja właścicieli

Stowarzyszenie Właścicieli z Lizbony (Associação Lisbonense de Proprietários, ALP) określiło publikację jako spóźnione wypełnienie obowiązku prawnego, niemal cztery miesiące po terminie regulacji. Stowarzyszenie zauważyło, że rozporządzenie ukazało się dzień po tym, jak wysłało do rządu formalny wniosek o wyjaśnienia dotyczące brakujących przepisów, funkcjonowania systemu i ochrony praw właścicieli. Stowarzyszenie wskazało, że nadal istnieją przeszkody, a platforma pozostaje niedostępna dla właścicieli.

Uproszczenie procedur administracyjnych i korzyści podatkowe nie eliminują ryzyka niewywiązania się z umowy.

Wewnętrzne badanie ALP przeprowadzone w tym tygodniu wykazało, że obawa przed niewywiązaniem się z umowy była najczęściej wymienianym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o wystawieniu nieruchomości na wynajem (41% odpowiedzi). Kolejne 27% wskazało na potrzebę sprawiedliwego rozwiązania dla czynszów, które pozostają zamrożone. Stowarzyszenie argumentowało, że rezygnacja z testu obciążenia dochodu najemcy usuwa zabezpieczenie, ponieważ poprzedni program utrzymywał czynsze na poziomie od 15% do 35% średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego.

Rząd musi zapewnić właścicielom możliwość składania umów i pewność co do warunków dostępu do ulg podatkowych.

Platforma, jak twierdzi stowarzyszenie, wciąż nie jest dostępna dla właścicieli.