Le projet de socialisation à Berlin
Vonovia, premier bailleur résidentiel d'Allemagne, a présenté ses chiffres des neuf premiers mois mercredi 4 novembre 2026, alors que se poursuivaient à Berlin les négociations de coalition entre Die Linke, le SPD et les Verts. Les partis se sont accordés pour socialiser le parc détenu par les grands groupes immobiliers, ce qui suppose d'indemniser les propriétaires et de transférer les logements vers une propriété commune. Stern.de rapporte que jusqu'à 16 milliards d'euros d'indemnisation seraient versés pour 160 000 appartements, tandis que WirtschaftsWoche chiffre le risque politique à environ 138 000 appartements, avec une indemnisation de seulement 20 à 40 % de la valeur de marché.
Réaction du secteur et bataille sur la valorisation
Mucic a qualifié les projets berlinois d'irresponsables et estimé que le débat lui-même affaiblit la confiance dans la pierre et dans l'investissement.
Les projets de socialisation à Berlin sont irresponsables, en particulier envers les personnes qu'ils sont censés protéger.
Selon stern.de, Mucic a déclaré qu'une socialisation ne créerait pas un seul appartement supplémentaire et que la démarche était juridiquement très contestable. Der Tagesspiegel rapporte qu'il a aussi cité le chancelier Friedrich Merz, qui avait déclaré lors du sommet sur l'investissement du gouvernement en octobre que la protection de la propriété était le fondement de l'économie de marché. Mucic a chiffré la pénurie en Allemagne à environ 1,4 million de logements et indiqué que Vonovia proposait des appartements berlinois à 8,40 euros le mètre carré en moyenne.
Nous devons construire davantage et investir.
Maximilian Fuhrmann, du Deutscher Mieterbund NRW, a soutenu que l'indemnisation correspondrait à la valeur de marché, en notant que le groupe pèse environ 14 milliards d'euros en Bourse et porte 40 milliards d'euros de dette. Le Financial Times a estimé les actifs berlinois de Vonovia à environ 20,4 milliards d'euros, contre une indemnisation de 12 milliards d'euros, soit une perte de 8,4 milliards d'euros.
Loyers et résultats
L'EBITDA opérationnel ajusté a progressé de 3,3 % à un peu moins de 2,19 milliards d'euros sur les neuf premiers mois, mais le résultat ajusté avant impôts a reculé de 3,5 % et le flux de trésorerie disponible opérationnel a chuté de 34,1 %. Les loyers du portefeuille comparable ont augmenté de 3,8 %, les indices locaux des loyers comptant pour 2,3 points, soit environ 60 % de la hausse. La modernisation a ajouté 1,2 point et la construction neuve 0,3 point. Le loyer mensuel moyen du parc de Vonovia atteignait 8,57 euros le mètre carré fin septembre, en hausse de 3,5 %, contre 8,41 euros (+1,1 %) en moyenne en Allemagne.
Construction et cessions
Vonovia détenait 527 488 appartements en Allemagne, en Suède et en Autriche fin septembre, soit environ 5 000 de moins qu'un an plus tôt, et son portefeuille a diminué de plus de 12 000 unités depuis fin 2024. Au cours des neuf premiers mois de 2026, le groupe a achevé près de 90 % d'appartements en moins pour son propre portefeuille qu'à la même période de 2024, selon ses rapports trimestriels. L'entreprise avait déjà annoncé fin octobre qu'elle réduirait ses investissements dans son parc existant, et les nouveaux investissements dans la rénovation énergétique de logements tiers dans le cadre de son modèle Manage-to-Green sont suspendus pour l'instant. Les cessions immobilières ont totalisé environ 900 millions d'euros sur les neuf premiers mois, mais les conditions de financement se sont dégradées depuis le début du conflit au Moyen-Orient et les taux d'intérêt sont repartis à la hausse début septembre, si bien que les processus de vente prennent plus de temps.
Prévisions revues et départ du directeur financier
Dans un communiqué ad hoc fin octobre 2026, Vonovia a abaissé sa prévision de croissance des loyers pour 2026 à 3,5 %, contre 4 % auparavant, et pour 2028 à 4,5 %, contre 5 %. Pour 2026, le groupe attend désormais un EBITDA ajusté dans la moitié basse de sa précédente fourchette de 2,95 à 3,05 milliards d'euros.
Le directeur financier Philip Grosse a informé le conseil de surveillance qu'il ne prolongerait pas son contrat, qui court jusqu'à fin 2027. Vonovia a indiqué qu'elle annoncerait prochainement son successeur, et Wirtschafts Woche a jugé le calendrier de ce départ peu rassurant compte tenu de la charge de refinancement du groupe.